上海二手房交易流程

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解答上海二手房交易流程是什么：
1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)
　　2、 买方有初步意向，中介带其看房。
　　3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)
　　4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。
　　5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)
　　6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。
　　7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)
　　8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。
　　9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。
　　10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
　　注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。
　　买方需要贷款的
　　前面1-7项与无贷款的基本相同。
　　8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。
　　房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：
　　A、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。
　　B、 主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。
　　9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。
　　10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。
　　11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。
　　房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。
　　12、 银行放款至卖方指定帐户。

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最新公布2012年上海二手房交易税费：

【普通住宅】

面积140平方米：
　　内环线总价245万以下/套，内环线以外外环线以内140万以下/套，外环线以外98万以下/套。五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
　　　满五年以上，包括五年!
　　下家税目表：
　　印花税-无(房屋成交总额×0.05%(免交)国家财税局收费)
　　交易手续费-2.5元/平方(房屋交易管理机构收费)
　　登记费-80元 配图费-25元
　　抵押登记费-80元(抵押贷款银行支付)
　　契税(一)：1.50%(普通住宅：房屋成交总额×1.5% 90平米以下(含90平米)首次购房和改善居住条件得按1%，国家财税局收费。)
　　契税(二)：1%(对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具，需七个工作日。)
　　上家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方
　　营业税-无(个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税)
　　个人所得税-无(人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。)
　　1%或差额20%
　　不满五年!
　　下家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方 登记费-80元 配图费-25元
　　抵押登记费-80元(抵押贷款银行支付)
　　契税(一)：1.5%
　　契税(二)：1%(对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具，需七个工作日。)
　　上家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方
　　营业税-差额的5.55%(国家财税局)
　　个人所得税-1%或差额20%
　　注:售后公房免营业税,个人所得税不满五年的按全额交纳.
　　【非普通住宅】
　　面积超过140平方米:
　　内环线总价245万以上/套，内环线以外外环线以内140万以上/套，外环线以外98万以上/套。
　　满五年以上(包括五年)
　　下家税目表：
　　印花税-无(房屋成交总额×0.05%(免交)国家财税局收费)
　　交易手续费-2.5元/平方(房屋交易管理机构收费)
　　登记费-80元 配图费-25元
　　抵押登记费 80元(抵押贷款银行支付)
　　契税(一)：3%
　　上家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方
　　营业税-差额的5.55%
　　个人所得税-无(注：满5年，唯一套可减免)
　　2% 差额的20% 如营业税按差额交，则个税按差额。
　　不满五年!
　　下家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方 登记费-80元 配图费-25元
　　抵押登记费-80元(抵押贷款银行支付)
　　契税：3%
　　上家税目表：
　　印花税-无 交易手续费-2.5元平方
　　营业税-全额的5.55%
　　个人所得税-2%
　　(差额的20% 如营业税按差额交，则个税按差额。)